Custos e documentos · 02 de novembro de 2026
Quanto custa comprar um imóvel em Vitória: ITBI, escritura e registro
Por Maria Elisa Marinho, corretora de imóveis em Jardim Camburi · CRECI 12302-F
Resposta curta
Em Vitória, quem compra paga o ITBI de 2% (1% em compras por cooperativa habitacional), mais a escritura e o registro em cartório, que seguem a tabela de emolumentos do Espírito Santo e variam com o valor do imóvel. No financiamento, o contrato do banco substitui a escritura, mas entram a avaliação do imóvel, tarifas e seguros obrigatórios. Na prática, reserve entre 3% e 5% do preço para esses custos e confirme os valores exatos no cartório e no banco.
Quem planeja a compra só pelo preço do imóvel costuma ter uma surpresa perto da escritura. Há impostos e taxas que somam alguns pontos percentuais do valor, e eles normalmente não podem ser pagos com o financiamento inteiro. O ideal é contar com eles desde o início.
1. ITBI: 2% em Vitória
O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis é municipal. Em Vitória, a alíquota é de 2% nas compras em geral e de 1% em transmissões por cooperativa habitacional.
Exemplo: em um apartamento de R$ 650.000, o ITBI é de R$ 13.000. Em um de R$ 1.340.000, de R$ 26.800.
Sobre a base de cálculo: em 2022, o STJ fixou que o imposto incide sobre o valor da transação declarado pelo comprador, que se presume compatível com o mercado. A prefeitura pode questionar esse valor em processo próprio, mas não pode impor um valor de referência de forma unilateral.
2. Escritura pública
Na compra à vista, a transferência é feita por escritura pública em tabelionato de notas. O valor segue a tabela oficial de emolumentos do Espírito Santo e cresce por faixas de preço do imóvel. Peça o orçamento ao cartório antes de fechar o negócio.
Na compra financiada, o contrato do banco tem força de escritura pública e substitui essa etapa.
3. Registro na matrícula
É o registro que torna você dono. Sem ele, o imóvel continua, juridicamente, em nome do vendedor. É feito no cartório de registro de imóveis da região e também segue a tabela de emolumentos do estado. No financiamento, registra-se a compra e a alienação fiduciária ao banco.
4. Custos do financiamento
- Avaliação do imóvel pelo engenheiro do banco.
- Tarifas de contratação, quando houver.
- Seguros obrigatórios (morte e invalidez, danos físicos ao imóvel), embutidos nas parcelas.
Quanto reservar
Como referência prática, reserve de 3% a 5% do valor do imóvel para ITBI, cartório e custos do banco. O número exato depende do preço, da forma de pagamento e do banco. O correto é pedir os valores ao cartório e ao banco antes de assinar a proposta.
Antes da proposta
A simulação do financiamento e a estimativa desses custos vêm antes da proposta. Assim a negociação parte de um valor que você consegue pagar, sem aperto na reta final.
Perguntas frequentes
Quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor?
Por regra e costume, o comprador. As partes podem combinar diferente, mas isso precisa estar escrito no contrato.
O ITBI é calculado sobre o valor da venda ou sobre o valor da prefeitura?
Em 2022 o Superior Tribunal de Justiça decidiu (Tema 1.113) que a base é o valor da transação declarado pelo contribuinte, presumido compatível com o mercado. A prefeitura pode contestar o valor por processo administrativo, mas não pode impor sozinha um valor de referência.
Dá para financiar o ITBI e o cartório?
Alguns bancos permitem incluir parte dessas despesas no financiamento, dentro do limite de crédito. Vale perguntar na simulação.
Fontes
Conteúdo informativo, revisado por Maria Elisa Bortolotti Marinho, CRECI 12302-F. Não substitui orientação jurídica ou contábil para o seu caso.